Ahí aparece el nudo del problema. Sobre el papel, la Vivienda Promovida fue concebida para estimular oferta habitacional con beneficios tributarios y facilidades para determinados proyectos. En los hechos, el régimen terminó habilitando una lógica de mercado en la que la unidad chica rinde más que la vivienda razonable. La propia ANV publica las áreas mínimas vigentes por cantidad de dormitorios, y allí aparece uno de los puntos más cuestionados: los monoambientes pueden ubicarse entre 25 y 40 metros cuadrados, mientras las unidades de un dormitorio arrancan en 35 y las de dos dormitorios en 50. Esa diferencia no es neutra. Es el punto exacto donde la política pública deja entrar un incentivo poderoso para la fragmentación extrema del espacio.
El agujero se entiende mejor cuando se lo baja a una cuenta simple. Si un desarrollador puede hacer tres unidades de 25 metros cuadrados donde antes habría construido una vivienda más amplia, el negocio se vuelve evidente. Si cada uno de esos monoambientes se mueve en el entorno de los 95 mil dólares, el total trepa a 285 mil. En cambio, una unidad más grande, más habitable, incluso de dos dormitorios, puede quedar bastante por debajo de ese monto. El mensaje del mercado es brutal y clarísimo: conviene más multiplicar cajitas que construir mejores viviendas. El problema no es sólo arquitectónico ni urbanístico; es político. Cuando el sistema premia con más rentabilidad a la unidad mínima, el resultado no puede sorprender a nadie.
Por eso la discusión ya no pasa únicamente por si la ley “promueve” construcción. La pregunta de fondo es qué tipo de construcción promueve y para quién. Porque una cosa es ampliar oferta habitacional, y otra muy distinta es llenar barrios enteros de unidades cada vez más comprimidas, funcionales para la renta, la inversión y la reventa, pero débiles como respuesta real al déficit de vivienda. La etiqueta de “promovida” queda bonita en el expediente, pero empieza a hacer ruido cuando lo que se promueve no es vivienda digna sino rentabilidad por metro cuadrado.
En ese escenario se ubica la reforma impulsada por Gustavo González. Su planteo apunta a elevar los metrajes mínimos exigidos y a cerrar la hendija que dejó abierta el régimen actual. No se trata solamente de una discusión de planos, sino de una definición política sobre qué se considera una vivienda aceptable. González ha defendido públicamente la necesidad de volver a pisos más altos de superficie y cuestionó que una persona tenga que cocinar, dormir, comer y vivir en un único ambiente como si eso pudiera presentarse seriamente como solución habitacional.
Ahí está una de las claves políticas más incómodas del debate. Quienes defienden mantener el esquema actual suelen presentarlo como una fórmula pragmática: más unidades, más inversión, más dinamismo para el sector. Pero detrás de esa defensa también aparece otra realidad: tocar los metrajes mínimos implica tocar una fuente de ganancia muy concreta para el negocio inmobiliario. Cuando se permite meter más unidades en menos superficie, se abarata el costo relativo por producto y se multiplica el potencial de venta o alquiler. La resistencia al cambio, entonces, no se explica sólo por razones técnicas. Se explica también porque el régimen vigente volvió especialmente atractivo un modelo de acumulación asentado en unidades mínimas, alta rotación y valorización rápida.
Ese es el corazón de la polémica. La derecha política y el bloque más alineado con el negocio inmobiliario se resisten a modificar una normativa que, en los hechos, deja mucho margen a la especulación. Cambiarla implicaría alterar un equilibrio que hoy favorece más al inversor que al habitante. Por eso la discusión sobre los monoambientes no es un detalle lateral ni una obsesión estética. Es una ventana que permite ver el verdadero sentido que fue tomando el régimen: una política nacida bajo el discurso del acceso a la vivienda que terminó funcionando, en demasiados casos, como una máquina de producir unidades chicas con beneficios públicos y lógica de mercado.
En definitiva, la pelea por los metros cuadrados no es una pelea menor. Es una pelea por el sentido mismo de la política habitacional. Porque si el Estado exonera, promueve y flexibiliza para terminar avalando viviendas cada vez más chicas, entonces ya no está resolviendo el problema de fondo: apenas lo está maquillando mientras el negocio hace caja.
